pro mikrozaimiБанк России в связи с нормализацией экономической обстановки не стал продлевать рекомендацию банкам...
Эксперт Дайнеко: ипотечным заемщикам разрешат самим продавать жилье за долги
В сентябре вступает в силу закон, закрепляющий для заемщика возможность самостоятельной реализации ипотечного жилья, рассказала агентству “Прайм” Ольга Дайнеко, эксперт проекта НИФИ Минфина России “Моифинансы.рф”.
Продавать ипотечное жилье можно было и раньше, и такие случаи – не редкость. Банки обычно без особых проблем дают заемщикам согласие на сделку. “Однако должникам договориться с банком было в разы сложнее”, – говорит эксперт. Банк мог отказать и воспользоваться своим правом решать долговой вопрос через суд и реализовать предмета залога через торги.
Вступивший в силу закон обязывает кредитные учреждения давать заемщику для самостоятельной реализации объекта недвижимости четыре месяца. По согласованию этот срок может быть продлен.
“Для того, чтобы воспользоваться этой возможностью, необходимо обратиться к своему кредитору с заявлением-уведомлением о принятом решении, которое согласовывается банком в течение 10 рабочих дней”, – объясняет эксперт. Заемщику направляется уведомление о разрешении на продажу или об отказе в ней, назначается срок самостоятельной реализации.
Предварительно банк производит оценку залогового объекта, в результате которой устанавливается минимальная цена продажи. Цена при этом определяется как объем оставшейся части долга на дату окончания установленного периода продажи.
“Заемщик сможет реализовать жилье по рыночной цене, активно участвовать в сделке, что повышает шанс не только рассчитаться с долгом, но и получить остаток вырученных от продажи денег, хотя бы отчасти компенсировать уже понесенные на выплату ипотеки затраты”, – говорит эксперт.
Как указывает Дайнеко, во время периода продажи банк не вправе обращать взыскание на залоговую недвижимость. Запрет не будет действовать, если в самостоятельной продаже отказано на законных основаниях, если не получится продать жилье в установленный срок или заемщик откажется от процедуры.
Когда покупатель найден, между банком, заемщиком и покупателем заключается трехсторонний договор, в котором закрепляются все условия по выплатам. Деньги по сделке поступают на спецсчет под контролем банка. Это обеспечивает финансовые гарантии каждой из сторон.
Впрочем, возможность самостоятельной продажи будет не у всех заемщиков. Отказ получат те, кто уже банкротится в досудебном порядке, если процесс изъятия и реализации имущества в судебном порядке уже запущен или если жилье в залоге у нескольких залогодержателей.
В целом принудительная продажа с торгов залогового объекта, пожалуй, самый негативный сценарий завершения ипотечных обязательств, полагает эксперт. С момента возникновения просрочки и до продажи квартиры проходит значительный период времени, в течение которого сумма долга растет. При этом заемщик несет дополнительные расходы, например, услуги организатора торгов, исполнительный сбор, оценку объекта. А аукционная цена объекта недвижимости редко достигает рыночных значений.
Случается, что даже после реализации недвижимости, заемщик остается должен своему кредитору. Несмотря на то, что Банк России еще в 2019 г рекомендовал считать долг погашенным после изъятия залогового жилья, не все следовали этим рекомендациям.
“Заемщику, испытывающему серьезные финансовые проблемы, в любом случае не нужно “прятать голову в песок” – это лишь усугубляет последствия неплатежей”, – предупреждает эксперт. Предотвратить финансовую катастрофу можно с помощью ипотечных каникул, а также используя новую возможность самостоятельной продажи жилья, не дожидаясь судебных разбирательств, заключила Дайнеко.
